長沙晚報記者 周輝霞

電梯維修和更新，業主們將可更快捷、省心地得到物業維修資金的支持了。昨日，記者從市住建委和市質監局了解到，兩部門聯合出臺了《關于進一步發揮物業維修資金在電梯應急維修和更新改造中支持作用的通知》(以下簡稱《通知》)。今后，居民小區電梯的維修和更換問題，均能通過申請使用物業維修資金來解決。

讓物業維修資金成為“及時雨”

目前，長沙有6.3萬臺電(扶)梯，電梯在普及，也在逐漸“老年化”。來自市質監局的數據顯示，2016年，質監部門處置電梯困人事件2662起，解救被困乘客6679人。然而，電梯因出現緊急故障或老化需要更換時，卻往往因為物業維修資金使用手續操作困難、業主大會召開難、業主表決難、物業維修資金使用范圍小、業主對電梯維修更換意見難統一等原因，不能及時獲得物業維修資金進行維修。

市物業維修資金管理中心主任程龍科介紹，截至目前，長沙有155萬戶業主累計歸集資金184億元，累計使用了3億元；使用過物業維修資金的戶數為115萬戶，占總戶數的72%，其中70%是因電梯或屋頂漏水而動用物業維修資金。物業維修資金能夠在電梯的維修和更換中發揮“及時雨”作用。

今后電梯應急維修適用范圍更廣

對于電梯出現危及人身安全的緊急故障，需要更換電梯價值較高的主要零部件或安全裝置時，可以啟用應急維修使用程序。

在2014年開始啟用的長沙市物業專項維修資金應急維修使用程序中，“可直觀認定的應急維修情形”中，涉及電梯的只有“電梯鋼絲繩出現斷裂、斷股的，限速器鋼絲繩斷股的”。

“《通知》中，電梯故障適用于啟用應急維修使用程序的范圍更廣了，即電梯需要更換的高價值主要零部件或安全裝置，超過了保修期且只屬于修理范圍的，都可按應急維修使用程序執行。但價值低的小修小換不適用于應急維修使用程序的范圍，例如換一個10元左右的門掛輪就不在此程序中。”市質監局特設處副處長胡湘林介紹。

以電梯主機曳引輪為例，這是電梯重要的安全裝置。它通過鋼絲繩拖動著電梯上上下下，如果摩擦過度，容易出現“電梯不受控制自己下落”等滑梯、溜梯故障。以往，電梯的這個設施出現故障，按一般維修來申請物業維修資金，要經過業主投票表決等繁瑣的流程來解決。新執行的辦法是，經電梯檢驗檢測機構進行權威認定，并出具《電梯應急維修現場勘察意見》，以此決定問題電梯的零部件是否需要維修或更換。

四種表決方式提高資金使用效率

除了電梯應急維修的情況之外，電梯整體更換或改造，則按物業維修資金使用的一般程序。根據相關規定，動用物業維修資金必須“雙三分之二簽名”，即使用物業專項維修資金，須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。但涉及電梯的更換，業主意見很難統一。與以往不同的是，《通知》對于“雙三分之二”的表決難題，優化了表決規則。

程龍科介紹，新執行的辦法是，電梯使用單位可根據有關規定，指導業主大會在管理規約和業主大會議事規則中，約定委托表決、集合表決、默認表決、異議表決等四種表決方式。

委托表決：不少房屋的居住者并非業主本人，而是租戶、父母親友等，業主可將一定時期內物業維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或業主代表行使。

集合表決：業主大會對特定范圍內的物業維修資金使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或物業服務企業分批使用。

默認表決：業主大會約定將未參與投票的業主視為同意物業維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票，即不否認更換電梯使用物業維修資金，即被認為是默認。

異議表決：在物業維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，被視為表決通過。

“‘雙三分之二’一直是物業維修資金使用中的一個瓶頸，電梯的更新和改造通過優化表決，將大大提高物業維修資金使用的效率。”程龍科說。