【案情簡介】

接海豐縣信訪局《信訪事項交辦函》，某小區業主信訪反映開發商海豐縣某房地產開發有限公司（下稱當事人）在售樓過程中對小區供水問題虛假宣傳。海豐縣市場監管局執法人員于2021年7月13日開展核查。當事人在銷售大廳發布了“敲定了！海豐縣※※小區將引進縣水”等字樣的宣傳展板，銷售人員通過微信聊天明確向購房者表示引接縣水，但實際接駁城東水，宣傳與實際事實不符。同日經局領導批準立案。2021年10月28日應當事人要求公開舉行聽證會，2021年10月29日對當事人作為行政處罰決定。

【調查與處理】

經查，當事人為推廣銷售其投資開發的某小區樓盤，于2019年11月下旬銷售期間在銷售大廳對外展示含“敲定了！海豐縣※※小區將引進縣水”等字樣的宣傳展板（寬0.8米、高1.20米，面積為0.96平方米），后因縣人民政府沒有批準該小區接駁縣水，當事人于2019年12月下旬拆除了上述宣傳展板，并于2021年5月接駁城東水，期間當事人沒有就小區供水問題向業主更正說明，而是繼續通過銷售人員微信聊天、微信公眾號等方式宣傳引接縣水。當事人的行為構成虛假宣傳，海豐縣市場監管局最終對其罰款60萬元。

【法律分析】

當事人對投資開發的“※※”樓盤配套供水事項，通過在銷售大廳放置宣傳展板、銷售人員與購房意向者微信聊天、微信公眾號等方式對外明確宣傳“引進縣水”，宣傳“引進縣水”與實際引進“城東水”的事實不符。當事人作引人誤解的商業宣傳，誤導、欺騙消費者，違反了《中華人民共和國反不正當競爭法》第二條第一款“經營者在生產經營活動中，應當遵循自愿、平等、公平、誠信的原則，遵守法律和商業道德。”、第八條“經營者不得對其商品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者。”的規定。 

依據《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十條“經營者違反本法第八條規定對其商品作虛假或者引人誤解的商業宣傳，或者通過組織虛假交易等方式幫助其他經營者進行虛假或者引人誤解的商業宣傳的，由監督檢查部門責令停止違法行為，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款；情節嚴重的，處一百萬元以上二百萬元以下的罰款，可以吊銷營業執照。”的規定，責令當事人改正違法行為，對當事人虛假宣傳的違法行為作一般行政處罰，罰款60萬元。

【典型意義】

一般而言，住宅小區配套的供水，只要水質達標，符合群眾日常生活所需，供水來源并無二別，但本案情況特殊。海豐縣城東鎮群眾生活用水基本由海豐縣城東自來水公司供水，水源來自城東鎮的紅花地水庫，該水庫庫容較小，不時出現停水情況，而縣水則由海豐縣水務集團有限公司供水，水源來自縣城的青年水庫，庫容相比要大得多，甚少出現缺水停水現象。自2020年下半年起長達近一年的旱情，致使紅花地水庫干枯，政府也啟動了防旱Ⅲ級應急響應，最嚴重時城東鎮群眾只能通過政府調配的運水車排隊取水，群眾生活受到了極大影響。“※※”樓盤地處城東鎮關東村區域，深受停水影響的群眾購房把小區供水來源作為首要考慮因素，符合實情。

對房地產開發商而言，其商品是商品房，作為商品房的附帶品——住宅小區的市政配套設施，歸入《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條的“性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽”并不恰當。但現實中，商品房作為一種較為特殊的商品，其配套設施（如交通便利度、配套中小學、電梯、醫院、商超、商業街等）往往對購房者的購房意愿起到一定的作用，與商品房本身構成不可分割的一體。本案中，當事人把“供水來源”作為該小區的一大賣點，并且明知無法引接縣水的情況下，有意隱瞞事實，繼續通過各種方式作虛假的商業宣傳，因此執法人員認為，應結合本地實情，和《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條的法律條文的文義，對“等”字作合理的擴大解釋，把對供水來源這一對購房意愿起關鍵因素的市政配套設施作虛假商業宣傳列入《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條的規制范圍。查處本案的意義在于，教育引導房地產商誠信經營、依法營銷，對可能影響購房的相關信息應當及時對外真實披露，切實保障廣大消費者的知情權、自主選擇權。

（供稿：海豐縣市場監管局執法大隊 王明）