國務院發文鼓勵房企發展租賃地產

業內人士稱租售比過大對市場影響有限

■本報記者 王 崢

國務院辦公廳日前印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》要求到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系。

對此，有業內人士指出，未來的租賃市場應該形成一種以政府提供廉租房、公租房和政府監控市場民宅租賃為主。居住消費不僅僅以買賣為主，大量的年輕人及低收入者將會以租住為主。租賃市場作為一個沒有投機的市場完全反映了真實的需求與供給在市場條件下博弈的結果，畢竟沒有租房者會囤積房源。而在調控政策相繼出臺后，未來租賃市場將更多的發揮調節買賣市場價格與供應的作用，形成，新商品房，二手房與租賃三者的良性協調發展。最終的目的的居者有其屋，而不是居者有產權。

《意見》還指出，支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。同時，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效。

“《意見》明確了推動實現城鎮居民住有所居的目標，而過去十年，因為房地產的價格發展速度過快，導致租買這個良性的循環不能建立，更多的是成為住有產權。”中原地產首席分析師張大偉稱，“要實現租賃市場成為居住需要的一個重要補充，政策提及了多種方法，但需要注意的是，如果房價漲幅依然過高過快，任何鼓勵租賃的政策對市場影響都不會太大，特別是在當下市場分化的情況下，一、二線城市房源短缺，雖然商用房出租可能緩解部分市場，但恐慌的租房人，依然會害怕踏空進入買賣市場。而三、四線城市住宅已經過剩，而且因為外來人口數量有限，并沒有成熟的租賃市場。所以整體看，鼓勵租賃市場如果沒有與買賣市場平穩政策同時落地，租賃對房地產市場的影響不大”。

為了鼓勵企業新建租賃住房，《意見》里明確規定，將對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人，給予稅收優惠政策支持。并提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，目前租賃市場中，規范化的經營還不夠，依然是作為一種過渡性的住房模式，《意見》的出臺將有利于我國租賃市場的培育。但在目前租售價格差嚴重倒掛的背景下，部分租房價格百年才夠買房，因此，打造租賃企業盈利模式是未來的重點。

而據記者了解，目前大部分房企還沒有新建租賃住房的計劃。“在市場競爭激烈的房地產領域，如果項目無法賺錢，即便政策再支持，企業也不會去觸及，尤其是那些上市公司，畢竟還有業績上的要求，”有業內人士指出。