[摘要] 目前，大灣區11城市人口之和逼近7千萬大關，其中深圳、廣州和佛山增長勢頭迅猛。廣東省統計局公布數據顯示，2017年末廣東常住人口11169萬人，比上年增加170萬人，增長1.55%。

時代周報記者 潘展虹 發自廣州

下月起，粵港澳大灣區或將迎來更多港澳臺購房客。

8月19日，國務院辦公廳公布《港澳臺居民居住證申領發放辦法》，就港澳臺居民在內地（大陸）參加社會保險、勞動就業、上學、就醫等方面，規定了享受3項權利、6項基本公共服務和9項便利的政策措施，于9月1日實施。當中3項權利包括在內地依法享受勞動就業、參加社會保險、依法繳存提取和使用住房公積金。這意味著，港澳臺居民憑居住證可在內地購房，并享受同等待遇。

一張小小的卡片，是港澳臺居民居住證制度的落地見證，也是粵港澳大灣區政策紅利的進一步釋放。而敏銳的地產開發商早已乘勢而上，近兩年間頻頻在大灣區內落子布局。

公開數據顯示，2017年廣東房地產開發企業共完成投資12075.69億元，同比增長17.2%，開發投資總量占全國的比重為11.0%，比上年提高1.0個百分點。

“大灣區東岸中軸核心地帶包括深圳、東莞、廣州，為城市升級及房地產開發的主戰場。港珠澳大橋、深中通道等過江通道連接，為大灣區西岸帶來發展，使房地產進入補充增長期。”中國（深圳）綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁對時代周報記者說。他認為，大灣區規劃出臺后，深圳、廣州、東莞等城市的房地產或將按照“高位群落”的定位，在原有發展格局基礎上探索符合大灣區實際的新的穩健發展模式。

房企買買買

粵港澳大灣區的熱度，從地產開發商的搶地布局可窺一斑。

他們的首選是佛山、東莞、惠州、珠海、中山。“廣州、深圳仍是房企主要競爭區域，但由于土地資源稀缺性，土地成本攀升，嚴重影響房企在大灣區的戰略布局。”中國指數研究院認為，隨著廣佛同城、深莞惠一體化等戰略實施，核心城市市場外溢下的佛山、東莞等周邊潛力城市價值開始顯現，成為大灣區布局的新據點。

以東莞為例。萬科、碧桂園為當地的房產龍頭，以土地多、項目多占據本地市場份額接近4成。克而瑞監測數據顯示，從2017年至2018年4月，萬科在東莞新增341萬平方米。

隨著廣深港高鐵、莞惠城際等軌道交通陸續開通或是被提上日程，加上廣深科技創新走廊、濱海灣新區建設等政策紅利推動，在莞深融城的背景下，越來越多外來品牌開發商進入東莞房地產市場。僅兩年時間，融創、招商、華潤、旭輝等10家外來房企進入分食“蛋糕”，萬科、碧桂園在東莞所占份額有所減少。

去年東莞成交的16宗商品房含住用地，僅有1宗被本地房企斬獲，其余均被外來房企奪得。例如融創，2016年以322%的高溢價率高調進入，掀起東莞“搶位戰”。打響頭炮后迅速以高溢價率再落兩子，次年又在虎門、南城等五個鎮街布局項目。

類似的情況還在佛山上演。與廣州同城化發展的佛山成為房企眼中的“香餑餑”。在限地價、競配建、自持、自銷等高門檻之下仍擋不住房企拿地熱情，僅在去年公開拿地的“新面孔”就有13家，包括金輝、華發、世茂等。如“過江龍”金輝地產，首次進入華南地區就選擇佛山為起點，60天內開啟“買買買”模式，戰勝美的、華潤等一眾本土房企，一連拿下3宗順德地塊近27萬平方米。

全國各地房企洶涌而至，使佛山土地拍賣熱度急速升溫，地塊爭奪呈現白熱化，甚至出現了佛山首例地塊拍賣熔斷的事件。統計數據顯示，2017年佛山賣地多達100宗，賣地面積約469.43萬平方米，攬金925億元，同比上漲54.6%，刷新近9年來的最高紀錄。

重點布局大灣區

起源于中山的雅居樂抓住本地發展優勢，去年密集出手拿下了中山9塊土地，僅是在中山就擁有土地面積超過500萬平方米，占大灣區土地儲備量的16.5%。除了深耕自身的區域，雅居樂還在大灣區內擴張版圖，包括與美的地產聯手開發江門，與旭輝共同開發佛山順德、高明。截至去年底，雅居樂分布在廣州、中山、佛山、珠海、惠州、江門和其他大灣區相關土地儲備超過1200萬平方米，占其整體儲備的32.5%。

去年雅居樂用于新增土地儲備的耗資是300多億元，今年大灣區仍是其重點布局領域。在2017年度業績會上，雅居樂集團主席兼總裁陳卓林宣布，今年集團投資額計劃為600億元，其中500億元將用來繼續購置土地以增加儲備，沖刺更高規模。

公開資料顯示，本土房企如碧桂園、恒大、保利、萬科等已經在大灣區做好布局并占據了核心區位，在品牌效應疊加下提前享受利好政策所帶來的紅利。以保利地產為例，依托先發優勢早已實現灣區全覆蓋，去年在土地資源稀缺的珠海以高溢價拿下斗門3宗地塊，擴張其在珠海的版圖。

年報顯示，去年保利地產在三大核心城市群銷售占比近70%，其中粵港澳大灣區銷售近千億元。在今年5月保利地產的股東大會上，董事長宋廣菊表示在粵西北的土地儲備，在近兩三年會大量地釋放，期待大灣區規劃的出臺能帶動公司在珠三角的發展。

克而瑞地產研究統計，本土房企在大灣區內的土地儲備基本保持在整體儲備的15%-25%之間，而這個數字還在不斷增加。克而瑞監測數據顯示，從2017–2018年4月，萬科在大灣區新增土地儲備達1316萬平方米，其中廣州、佛山分別新增371萬平方米和261萬平方米；恒大新增土地儲備846萬平方米，其中佛山、惠州兩城以294萬平方米和231萬平方米占據大份額。

暗戰背后：紅利逐步釋放

房企重倉布局大灣區的背后，是對大灣區的前景看好。

日前，粵港澳大灣區建設領導小組首次召開全體會議。會議提到，要推動大灣區內各城市合理分工、功能互補，提高區域發展協調性。與大灣區相關的利好正不斷釋放：國務院宣布取消臺港澳居民在內地就業許可；深圳出臺相關管理辦法允許資助資金跨境使用，促進科研資金便利流動；重大基建穩步推進，9月底廣深港高鐵通車，年內港珠澳大橋開通，年底深圳羅湖蓮塘口岸開通等。

戴德梁行研究數據顯示，港珠澳大橋、廣深港高鐵、深中通道等重大基建工程推進將加快灣區一體化進程。預計到2020年，灣區城際鐵路運營里程將達到4400公里，在2016年的基礎上增長37%；而高速公路運營里程將從2016年的5600公里增加到2020年的8800公里，增幅高達57%。

便利的交通推動了經濟活躍度。2017年統計數據顯示，粵港澳大灣區經濟總量已突破10萬億元人民幣，成為中國最具經濟活力的灣區。政策紅利、基建、經濟活躍，人口大量涌入大灣區。目前，大灣區11城市人口之和逼近7000萬大關，其中深圳、廣州和佛山增長勢頭迅猛。廣東省統計局公布數據顯示，2017年末廣東常住人口11169萬人，比上年增加170萬人，增長1.55%。

以上因素，都對房地產有著長期并穩定增加的需求。大灣區為房企提供了多元化業務拓展機遇和空間。時代中國董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄在2018年半年業績會上，表示對大灣區的布局十分看好，“大灣區是人口正流入、產業政策非常好、經濟非常活躍的區域，應該沒有什么政策會打亂大灣區的發展”。聚焦珠三角，深耕粵港澳大灣區成為其策略，截至今年6月30日，其在大灣區城市布局占91.4%，在9個城市擁有土地儲備總建筑面積約1820萬平方米。

“大灣區經濟總量非常大，整體經濟具有引領全國的龍頭屬性，任何一種超常規的整體性管控政策都可能產生牽一發而動全身的效果，引起全國經濟形勢的動蕩。”宋丁認為，大灣區規劃會對房地產在該地區的未來走向提出整合方向的政策表述，如各城市的政策協調，土地供應平衡，產業類別區域平衡，樓市穩定運行策略等。在房地產領域，即便出臺一定的新政，也是從綜合平衡入手，在保持整體穩健發展的基礎上推出和實施新政。在短期內可能針對性的政策引導力度會加大，以矯正失誤和失衡。中長期看，市場和政策會形成合力，以保持房地產業的良性、健康發展。

http://www.time-weekly.com/html/20180821/253124_1.html