寫字樓“變身”公寓對外出售

南昌“星河匯”開發商遭業主質疑 規劃部門：未辦“商改住”手續

“規劃用途登記的是寫字樓，對外銷售時卻宣稱是公寓。”

近日，多位南昌市民投訴，南昌市紅谷灘新區星河匯3號樓，將規劃為寫字樓的房子以公寓的名義對外銷售，而實際上房子并沒有達到居住條件。此外，開發商在暫未達到交房條件的情況下，通知業主收房也成為業主質疑焦點。

對此，新法制報記者展開了調查。

◎文/圖 記者康春華

是寫字樓還是公寓？

12月10日，位于南昌市紅谷灘CBD豐和中大道與雅苑路交匯處的“星河匯”樓盤較前段時間平靜了不少。

在“星河匯”樓盤營銷中心內，一幅標注為“少數人已經發現，置業寫字樓正當時”的廣告特別醒目，而此前，立著的幾幅廣告牌卻詳細列舉了購買“公寓”的“五大利好”。

從對外宣傳“公寓”轉身宣傳“寫字樓”，這一轉變與前段時間業主們的維權風波有很大關系。

曾先生是“星河匯”業主，如今提起房子，曾先生懊惱不已。曾先生稱，他于今年年初以每平方米19400元(含裝修費)的價格購置了一套“星河匯”的“公寓”。根據合同約定，房子應于今年9月30日交付，但截至目前，開發商拖了兩個多月仍沒交房。

不僅如此，所謂“精裝房”也名不符實。“地面凹凸不平，光是地板我就重裝了三次，門框開裂，墻面滲水也是家常便飯，實在讓人難以接受。”

更讓曾先生困惑和不解的是，小區在前期宣傳中聲稱賣的是loft公寓，而在交完首付簽完合同后曾先生才發現自己買的是“寫字樓”。

“當初簽購房合同時，銷售人員告訴我們合同是按照房管局提供的樣板合同擬定的，根本沒給我們細看就讓我們簽了字，簽字過程中也未對房屋屬性更改做出任何解釋，并且所有戶外廣告也寫著是loft公寓，這屬于欺詐吧？”曾先生質疑道。

據介紹，星河匯寫字樓的價格為1.3萬元左右/平方米，而公寓均價達1.8萬元左右/平方米。“如今合同上注明的是寫字樓，那我要求開發商將差價退還給我。”

被“誤導”的業主

事實上，在“星河匯”不少業主都認為買的是公寓，而對于房子是寫字樓并不清楚。

“我們就是被開發商的宣傳所誤導，輕信了天花亂墜的廣告標語，在不知情的情況下買了房子，導致自身利益受到損害。”曾先生對記者表示。

為了證實自己的說法，曾先生還向記者提供了早前的幾張照片，照片的內容是星河匯營銷中心設立的幾幅廣告牌，上面詳細列舉了購買“公寓”的“五大利好”。

記者通過照片看到，開發商舉出的五大利好為：降低成本，加大非住宅區商品房去庫存政策支持，進一步降低非住宅商品房交易和經營成本；民用水電，對符合城市燃氣鋪設有關規范的公寓項目鋪設燃氣管道，按照民用住宅民用標準收取水電氣費用；可以落戶，市縣可對購買非住宅商品房的業主按規定給予入戶籍等政策支持；政府補貼，購買非住宅商品房的可由當地財政部門給予一定購房補貼；精確投資，地價持續飛漲，朝陽地塊樓面價13820元每平方米刷新南昌新高度，買到就是賺到。

民用水電、可以落戶、政府補貼對于“商改住”的星河匯業主來說，無疑是巨大誘惑，然而這一切都僅停留在“看起來很美”。

另一名業主阿良（化名）告訴記者，開發商上個月曾通知他收房，可到了現場才知道，房子甚至沒有通過竣工驗收，也是這時候他才知道自己買到的并不是公寓，而是寫字樓。

“由于是商業用地的寫字樓，所以電費并不是按照民用標準來收取的，而且這個房子也不具備落戶條件，補貼更是成了一句空話。”阿良氣憤地表示。

開發商拒絕接受采訪

好端端的寫字樓怎么就變成公寓了？事情真像業主們投訴的那樣嗎？

12月10日，新法制報記者來到了“星河匯”樓盤營銷中心。

在營銷中心內的一側墻上，記者找到了答案，該樓盤的設計圖紙顯示，該樓盤的全部建筑為商業和辦公，計算容積率總建筑面積為112949㎡，其中辦公建筑面積為102065㎡，物業建筑面積為230㎡，商業建筑面積為10654㎡。

此外，業主們投訴的3號樓的預售許可證上也載明為“辦公、商業”，并且張貼出來的購房合同樣本上也明確載明，“該商品房的規劃用途為‘寫字樓’”。

當記者以購房者身份向現場置業顧問進行詢問時，多位置業顧問稱，“對外出售的3 號樓是公寓”。一名置業顧問帶記者看房時，對3號樓的介紹卻全部為精裝公寓，從頭到尾都沒有提及為寫字樓。置業顧問還告訴記者，這棟樓的主要用途就是居住和商務酒店。面對記者質疑“為什么合同上規劃用途為‘寫字樓’時”，置業顧問便以不知情為由拒絕回應。

此前，“星河匯”的開發商江西贛珠置業投資有限公司(以下簡稱“贛珠公司”)一位牛姓負責人對此曾給出說法：星河匯三棟的確是公寓，但屬于非住宅公寓。2017年，贛珠公司響應國家去庫存號召，將星河匯三棟寫字樓改建為loft公寓(俗稱“商改住”)，并對外出售。“雖然建筑功能改變了，但土地性質沒變，因此星河匯三棟作為非住宅公寓，與寫字樓在屬性上并無區別。”

此外，該名負責人還表示，水費方面，目前已向供水公司爭取到了民用水的價格。電價方面，目前單價0.83元，比普通住宅電價貴了0.23元。“其中包括了9分錢的高壓線線損費用，以及1毛4分錢的物業應急備用費，這些費用都有據可查。”

當本報記者再次聯系開發商欲了解詳情時，對方給出了拒絕的態度。

規劃部門：未辦“商改住”手續

隨后，新法制報記者聯系了南昌市城鄉規劃局，該局相關工作人員查詢后告訴記者，“星河匯”并不屬于服務型公寓，是設置了獨立衛生間的寫字樓，也沒有辦理“商改住”的手續。

“為響應國家去庫存而‘商改住’和寫字樓改公寓并不是同一概念。”工作人員坦言，南昌市政府于2016年出臺了《南昌市人民政府印發關于我市非住宅去庫存的若干措施的通知》（洪府發〔2016〕6號），允許一些非住宅項目調整為服務型公寓，該政策還延續了一年，今年3月到期不再繼續執行。

按照上述《通知》要求，在符合規劃、消防要求以及建筑施工安全的前提下，允許已出讓未開工、在建未售、建成未售等非住宅項目調整轉型，但城市規劃確定必須配備的公共建筑不在此列。其中，商務辦公、旅館用地可設置服務型公寓(用地性質為旅館用地B14)，原則上按不大于計容建筑面積的50%控制；在符合城市規劃的前提下，允許商住混合用地項目中商業等非住宅調整為服務型公寓，調整幅度不超過50%。

此外，《通知》還明確要求：“上述規劃調整凡涉及出讓后用地規劃條件變更，應按法定程序完善相關手續，簽訂土地出讓合同變更協議；涉及出讓后容積率、用地性質的調整，應按國家規定的容積率調整程序完善手續。對原土地出讓過程中設置了出讓條件和要求的招商引資項目，原則上不允許改變用途和調整轉型，確需調整的，應按照‘一事一議’原則報請市政府研究。”

寫字樓當公寓賣并不鮮見

那么，寫字樓與公寓究竟有何差別？據一位長期從事房地產開發的業內人士介紹，首當其沖就是土地使用性質問題。公寓的土地性質仍是住宅用地或者綜合用地、商住用地；而寫字樓的土地性質是商業用地。這也意味著，二者的產權使用期限是完全不一樣的。

此外，公寓是以居住為主，但也摻雜了辦公成分，其設計類型完全區別于居住小區，有商業氛圍在其中，可稱為商住兩用。而寫字樓則以商為主，在建筑設計時其配套設施等就全部采用商用，主要以公司、企業為消費群體。在內部的設計上，公寓的主要功能是居住，在戶型設計時，要求配建臥室、衛生間、廚房、浴室、客廳等，而寫字樓對于戶型則沒嚴格的要求。同時，兩者的電梯配比也存在差異，商務寫字樓的電梯配比相對要高得多。

在記者采訪過程中，另一位購買了南昌市高新區的世紀皇冠業主樓盤的業主也向記者投訴稱，他們也遭遇了類似的經歷。

對此，上述業內人士透露，在不少地方的房地產市場上，開發商將非住宅類建筑項目變相建成公寓類建筑，以公寓樓名義對外出售并不在少數，其背后的原因是公寓比寫字樓更好銷售，這也有利于開發企業快速回款，實現更為穩健的現金流。

而事實上，對于此類行為，各地對此的監管力度也各不相同，以江蘇省南京市為例，當地規劃、國土、房管等部門就曾聯合發文，規范南京商業辦公等非住宅類建筑項目管理，明確要求此類建筑不能變相建成公寓類建筑。

南昌市城鄉規劃局相關工作人員受訪時回應稱，雖然南昌沒有專門出臺過類似文件，但是按照《城鄉規劃法》本身就是不允許非住宅項目私自改為服務型公寓。但就目前而言，開發商將建好的辦公樓以公寓名義銷售，這屬于銷售過程的問題，應當由市場和房管部門監管。

發稿前，記者將“星河匯”寫字樓以公寓名義對外宣傳銷售的情況反映給了南昌市市場監督管理局，該局表示將按照記者提供相關證據對其涉嫌虛假宣傳進行調查。