一、動力地產概念闡述

“動力型地產”是根據馬克思主義《政治經濟學》的有關原理，在《中國地產新三論》（2007年）中首次提出的地產經濟學新觀點。社會經濟（總產品）運動包含兩大部類的生產：第Ⅰ部類，是生產資料的生產；第Ⅱ部類，是生活資料的生產。根據這一原理,地產經濟（總產品）運動也包含兩大部類的生產：第Ⅰ部類，是生產資料型地產（動力型地產）的生產；第Ⅱ部類，是生活資料型地產（消費型地產）的生產。

動力型地產是以政府意志和城市規劃為背景，以城市地產運營商為主體，以房地產為載體，以生產資料生產為主導，以產、工、商業地產、各類經濟園區地產等生產型地產為開發對象，以培育經濟增長極，帶動城市快速起飛和可持續發展為目標，整合自然資源、社會資源及邊際資源等，進行綜合性開發和集約化經營的高級產業形態。動力型地產主要包括產業地產、工業地產、商業地產、旅游地產、文化創意地產、農業地產等，消費型地產主要以住宅產業為主。動力型地產屬于社會總產品生產中的生產資料的生產，它是人類創造物質財富和工業文明的客觀承載，是發展中城市經營的主流動力。動力型地產將為消費型地產提供有力的物質保證，它的發展水平將直接影響甚至決定消費型地產。在“城市經營”中，動力型地產將對提高城市的綜合競爭力產生巨大作用和深刻影響。

二、動力型地產與消費型地產的關系

動力型地產與消費型地產之間的辯證關系為：動力型地產是消費型地產的物質基礎和基本保障，消費型地產是動力型地產的內在動力和最終目標。這兩類地產的開發與生產是相輔相成的。這一理論的提出有利于加強中國地產經濟發展的深度研究，從而有效控制地產開發的規模、總量、比例，為社會經濟的總體發展和城市經營提供有利參考。

動力型地產與消費型地產相比，有四大區別：

1、產業承載性：消費型地產通過產品承載消費；動力型地產通過產品承載產業與經濟發展。

2、財富遞增性：消費型地產是終極消費，通過產品固化財富，風險小，保值性大于增值性；動力型地產是生產性消費，通過產品進入再生產，風險大，創造力強，增值前景廣闊。

3、效益的多元性：消費型地產的開發以產品變為商品獲得短期利潤為目的；動力型地產的開發以產品提升環境獲得自身和區域經濟效益、社會效益、環境效益的多元化實現為目的。

4、可持續發展性：消費型地產作為終極消費投資，不具備可持續發展性；動力型地產以生產資料的開發推動產業的可持續發展。

三、動力地產的中國法則

動力地產的能量和作用，在改革開放、經濟起飛的前提下得以充分發揮，在城市化和城市經營的背景下得以凸現。其發展速度和貢獻率，非一般產業可比。我們由此提出“中國地產法則”——“國家經營從城市經營開始，城市經營從地產經營開始”。

“城市經營從地產經營開始”。城市土地是國家最大的存量資產，是城市建設與發展的重要物質基礎，也是“經營城市”最重要的資本。城市競爭力，其實就是城市土地總體價值競爭力。土地要素在社會經濟發展中起著基礎性、決定性作用，可視為城市經濟第一要素。城市土地經營，最主要的就是在政府的宏觀調控下建立公開、公平、公正的有形土地市場，運用市場經濟手段,對城市土地使用權的轉讓、流轉進行市場化運作，以實現最佳經濟效益、社會效益和環境效益，并將收益用于城市建設和發展，形成有序循環、可持續發展的城市“投入—產出”鏈條。土地收購儲備是“經營城市”的核心問題。土地收購儲備制度，是城市土地制度改革的方向，也是土地利用方式和管理方式的一種改革和創新。房地產品是城市空間的重要構成和標識，是城市物質文明的載體和標志。房地產品與城市的全方位對接，支撐和繁榮了現代城市。工、商、物流、旅游、住宅等各種形態的地產品發展到高端形態，必然上升一個臺階，這就是：跳出趨利局限，躋身公益建設；跳出產品局限，打造城市品牌；跳出產業局限，融入城市經營；跳出市場局限，參與區域開發。這些高端形態的地產品都呈現集約化、規模化、高度化特征，成為城市建設的最大板塊、城市經營的前沿高地、城市發展的標志性產品。這些發展到高端形態的地產品，已經你中有我，我中有你。消費型地產和動力型地產的互補互動，互為依托，不但以產品充實了城市空間，而且在城市經營中整體發揮著地產業的基礎產業、主導產業、支柱產業的作用。正因為如此，這些發展到高端形態的地產品，從城市規劃開始，在城市建設、管理、發展、經營的每一步驟、每一環節、每一層次都必然有機地同城市聯為一體。這表明，地產業已經跨入了城市運營的門檻。在城市規劃指導下，將地產和其它要素整合，在整體城市經營的平臺上有序運作，從而超越產業局限，使地產業和融合產業一并發展，同時為城市產業優化和產業高度化拓開創新之路，增加城市實力，推動城市和區域經濟發展。

“國家經營從城市經營開始”，來自多個角度的觀察分析：漸進式改革必從試點開始，城市經營是國家經營的試點和重點；國家經營是市場經濟現象，市場經濟依托于城市；城市是國家工業化的載體；國家產業結構升級從城市開始；城市是城市化的起點；城市是具體而微的國家，城市經營是國家經營的組成；國家經營從城市經營開始，體現中央與地方、條條與塊塊、局部與整體的互動關系；國家之間的競爭，其實就是城市之間的競爭。

“國家經營從城市經營開始”，是研究工業國家,尤其是發展中國家,特別是當前中國經濟發展過程中一個規律性現象而推出的論斷。這一論斷的推出，是為了使不同層位的人借助對這種規律的認識和遵循，將產業經濟、城市經營，乃至更高層次的國家經營運行的更好。

四、動力地產新三論

“地產產業論”論述中國地產業發展史和產業地位。第一次提出“土地的社會承載性”這一觀點以揭示地產與眾不同的產業特性；通過“三次浪潮”的分析揭示改革開放以來地產業的非常規發展和國家宏觀調控的辨證關系；通過產業鏈和產業貢獻論述地產業的產業地位；通過“動力型地產”的崛起展望地產業的產業化前景。

“地產城市論”論述地產、地產業與城市經營、城市發展的關系，探討地產業及其產業鏈與區域經濟和城市發展的互動關系，以及由這一互動關系形成的綜合邊際效應。

“地產國家論”論述地產經營、城市經營與國家經營的關系，探討地產業及其產業鏈與國家建設和經濟發展的有機聯系。

由于地產獨具的社會承載性和地產業的聚集、整合、帶動功能，以地產業為樞紐的社會分工細化、產業關聯密切、市場銜接緊湊、利益分配合理的龐大產業鏈已經形成。這個產業鏈在帶動經濟發展的同時，自身也在不斷擴展和日趨完善。地產業已經成為國民經濟的主導產業、支柱產業和先行產業，其規模、結構、布局和水平影響甚至決定了城市經濟的規模、結構、布局和水平，地產開發商也必將在未來的城市建設和區域經濟發展中發揮越來越大的作用。這就是“地產產業論”的主要觀點。

“地產城市論”理念精髓時地產不但具有獨特的社會承載性，同時還承載著“城市”這一人類生存的基本載體。在城市的初期形成和未來發展的中、高級階段，都取決于地產業或其產業鏈的同向發展，也可以說地產業及其產業鏈是城市化進程的主要動力源。目前，地產業已經逐漸明確了在整個國民經濟中的主導產業、支柱產業和先行產業的地位，國家通過對國有土地的統籌規劃和對地產資源的統一經營來引導國民經濟的發展，并支持當地政府把城市土地當最大的國有資產進行經營，通過協調城市和區域經濟發展實現國家經濟目標。因此，從國家這一宏觀角度分析，地產同時還承載著國家經營這一更為龐大的社會工程。這就是“地產國家論”的主要觀點。

如果用一句話來概括三者之間的關系，就是“國家經營從城市經營開始，城市經營從地產經營開始”，這是“中國地產新三論”的集中概述，也是中國地產未來發展的客觀規律。

圖片來源：“福建省晉江市豪新食品市場、福建省晉江市東南國際珠寶城、吉林省松原市東鎮國際城、貴州省凱里市云谷田園”

（吳世澤 龍道會）