長江商報記者 金慧

一心想要挺進行業前十的世茂房地產（00813.HK），在一年瘋狂抄底并購后，今年11月份終于提前完成2100億的銷售目標。然而，業績凱歌的背后，也留下了不少糾紛。

最新披露的運營數據顯示，截至今年11月份（未經審核），世茂房地產累計銷售總額2277.3億元，同比增長47%；合約銷售面積同比增長36%。

然而，在全國多地，世茂項目因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛身陷“退房僵局”。近日，長江商報記者接到武漢世茂龍灣五期國風項目（下簡稱“國風項目”）業主投訴稱，該項目以別墅住宅名義售賣，但實則是商業用地，造成消防設施建設、宅院草地面積與樣板間嚴重不符。

湖北維力律師事務所盧青霞律師向長江商報記者表示，商服用地及住宅用地存在明顯區別，且其在土地利用上有明確規定，“商服用地”上可建設的應為商業經營性使用的居住場所，而非“居住用地”中一類居住用地所指的別墅用地。

值得注意的是，今年以來世茂房地產頻繁爆出“退房”糾紛。而業內人士認為，這與其激進的銷售目標有關。

財報數據顯示，今年上半年，世茂房地產負債總額3046.60億元，同比增長32.46%。其中，流動負債總額約2142.72億元，占比超七成。

消防栓安在業主家中

在業主訴求中，最核心的問題是交付房屋與樣板間“貨不對板”，室內安裝有消防設備和管道，致使“6米層高隔成兩層別墅成為空談”。此外，承諾的大敞院縮水。

12月10日，長江商報記者來到位于武漢蔡甸區的世茂龍灣項目售樓營業大廳內。在置業顧問介紹中，世茂龍灣項目均為別墅，產權僅有40年，水電費會高于普通住宅。

在售樓大廳內部，長江商報記者看到整體裝修古樸別致，盆景置于中央。而業主投訴的五期國風項目對開廣告牌還懸置在兩旁，并寫有“獨門獨戶、院外有院、首層享6米層高”，“買獨院享約10畝敞院”。業主們均表示，購買該項目均是看重了其獨院及承諾的大敞院。

當天下午，長江商報記者在業主帶領下進入國風項目查看。在樣板間中，最大的戶型前院修有亭臺，后院放置圓桌石凳，過道由鵝卵石鋪設。

“如此雅致，看了誰都想買。”一位業主表示，當時樣板間前面池塘還放有水霧，看上去像仙境一樣，但現在看到交付房，簡直是噩夢。

在未裝修的交付樣板間中，長江商報記者看到刷白的屋內屋外并未有任何消防設備，屋內也未見任何消防管道設施。而在建好的各業主房屋外墻上，可以看到顯著的消防箱，6米層高的室內屋頂上，長短不一的水管掛在上面。

此外，樣板間展現的可放圓桌的后院，大部分業主家里卻變成了1到3米寬的過道。

對此，業主們指出，造成目前問題的根源在于開發商“掛羊頭賣狗肉”，即實際是商業用地，但卻以別墅住宅用地誘惑業主購買，但最后消防驗收卻是按商業用地驗收，因此消防栓只能安在各業主家中。

業主向長江商報記者展現的購房合同顯示，該商品房用途為商業服務，層高為2.5-5.9（建筑物地上層數為2層的適用）或6（建筑物地上層數為1層的適用）米。在“裝飾、設備標準”附件中，并未有明確文字寫明室內會裝有消防設備。

對此，長江商報記者發函至世茂房地產董秘辦。12月20日晚，武漢世茂龍灣項目企劃負責人鄺女士致電長江商報記者，告知香港總部將本報采訪函轉發至武漢總部，并告知集團很重視，隨后會文字詳細回復。在電話中，鄺女士稱，在簽訂合同時注明了，該項目是商服用地，客戶都知道是商服用地，“我們不存在任何欺詐和隱瞞。不能說他們在簽訂合同的時候沒有看，就說我們是欺詐。”

針對消防管道問題，鄺女士表示：“這個后期是可以處理的。”當長江商報記者質問，所謂處理是業主可以自行拆除嗎？鄺女士表示，自己對此不是十分清楚，但肯定是符合相關規定的。

“貨不對板”存霸王條款

一位房地產業內人士向長江商報記者透露，目前地產商以商服用地建蓋別墅幾乎是行業內通用做法。但通常，地產商會解決好消防問題，要么將消防管道整體埋在墻體內，要么在公共區域安裝消防設備，像這樣明顯將消防設置至于外的還比較少見。

對此，湖北維力律師事務所盧青霞律師認為，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地七十年；商業、旅游、娛樂用地四十年。又根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》規定，“商業服務業設施用地”中包括賓館、旅館、招待所、服務性公寓、度假村等用地。“居住用地”中一類居住用地指設施齊全、環境良好，以低層住宅為主的用地。

盧青霞律師認為，顯然，商服用地及住宅用地存在明顯區別，且其在土地利用上有明確規定，“商服用地”上可建設的應為商業經營性使用的居住場所，而非“居住用地”中一類居住用地所指的別墅用地。

湖北朋來律師事務所主任劉源波認為，以商業用地建住宅別墅目前尚未被相關行政部門認定違法。但因為土地性質的原因，消防、綠化等驗收合格標準與普通住宅會有較大區別。針對開發商存在“貨不對板”等行為，業主若想解除合同退房的，需要多收集開發商違約的證據，以達到證明開發商根本違約的證明目的，否則只能要求開發商承擔一般違約的法律責任。

而在合同中，小字體注明的“最終應以該商品房實際交付現狀為準，買受人對此表示理解并不持異議”屬于霸王條款，無效條款。

然而，事實上，世茂龍灣的糾紛并非首例。據媒體報道，世茂房地產在福建廈門的御海墅項目，就因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛陷入“退房僵局”。

在濟南，世茂璀璨悅府的業主稱，自己被捆綁了3萬元的電商費。在繳納時開發商自稱是定金，事后業主才發現開發商相當于把營銷費用轉嫁到了購房者身上；而山東世茂金洲府涉嫌捆綁車位進行銷售。

負債總額3047億大增32%

在業內人士看來，世茂房地產頻繁爆出退房糾紛，與其激進的銷售目標有關。

數據顯示，2018年，世茂房地產銷售目標還僅為1400億元，但到2019年銷售目標為2100億元，銷售目標增幅50%。

但即便如此，今年11月，世茂房地產就提前超額完成了年度銷售目標。最新披露的運營數據顯示，截至今年11月份（未經審核），世茂房地產累計銷售總額2277.3億元，同比增長47%；合約銷售面積同比增長36%。2019年11月份，世茂房地產合約銷售額為305.01億元，單月同比增長達60%。

然而，如此亮眼業績的背后，卻是今年世茂房地產的大量并購和收購。

在今年年初業績會上，世茂集團執行董事許世壇公開表示，2019年70%以上的土儲都會來自并購，將拿回款的50%買地。

半年報顯示，今年上半年世茂房地產新增土地60幅，總價約為788億元。而其權益計容面積達1412萬平方米，是其去年同期的1.83倍。而在新增土儲面積中，有900萬平方米是以收并購方式獲取，占比約70%。總貨值達到1800億元，主要分布于北京、南京、蘇州、杭州、廣州等核心城市。

實際上，過去幾年，世茂房地產拿地強度一直在不斷加大。根據申萬宏源統計，世茂房地產的權益土地購置金額從2016年300億升至2017年的680億，2019年則通過并購項目的方式增加儲備。

值得注意的是，在房地產下行期中，多數房企選擇了收縮。粵泰、泰禾等房企接連甩賣旗下項目，以求盡快回籠資金。但世茂房地產卻在逆勢收購。

就在12月17日，有消息稱，世茂房地產正在與福晟集團進行洽談，擬收購福晟手中的項目資產包，并初步選定了部分項目，近期或宣布具體細節。

據悉，今年世茂房地產以24.99億元從粵泰手中收購的天越公館項目目前已取得預售證，顯示其總套數為264套，總建筑面積約65711㎡。

事實上，大肆并購的背后，世茂房地產資金鏈也承受了巨大壓力。

財報顯示，今年上半年，世茂房地產負債總額3046.60億元，同比增長32.46%。其中，流動負債總額約2142.72億元，占比超七成。非流動負債總額約903.88億元。

世茂房地產資產總額約4159.37億元，資產負債率約73.25%，凈負債率為59.6%，呈持續走高態勢。

并購的巨大投入，世茂房地產的資金流帶來巨大壓力。上半年，世茂投資活動產生的現金流量額為負12億左右，較去年同期大幅增加111%。

而財報顯示，債務主要來自費用增加，包括自持物業投入增加有關，及購買子公司股權所致。