中國質量新聞網訊（龐鶴） 蛋殼公寓危機發生以來，房東、租客、金融機構、蛋殼之間的矛盾持續升溫！

事實上，蛋殼公寓的經營模式中，蛋殼公寓-房東-租戶-金融機構是一個閉環，房東提供房源，蛋殼公寓是中介，金融機構提供“租金貸”，其中一個鏈條出現了問題，就會一損俱損。由于蛋殼公寓資金出現問題，產生連鎖反應，陸續出現租客被斷網、保潔暫停、房東開始驅趕租客等情況。這其中，使用“租金貸”的用戶更是被推向了“兩難”境地。

房東趕人

近日，上海租戶占先生向中國質量新聞網反映，今年4月通過蛋殼公寓租房，當時約定，第一個月房租減半，剩余11個月每月返現15%。實際只返現兩個月（7月和8月），目前已兩3個月未返現。期間，網絡、保潔都中斷過。

占先生說，11月12日又收到房東的合同解約告知書。因為蛋殼公寓拖欠房東房租，雙方協商后決定11月27日解約，到時房東就讓我搬走。“我貸款付了1年的房租，可蛋殼公寓卻沒把錢給房東。”

圖片來源：占先生提供

想過退租嗎？占先生說，如果退租，押金不知道能不能拿回，向微眾銀行（蛋殼公寓合作方）申請的“租金貸”可能還要繼續還。占先生還提到，跟他情況相同的還有很多人，每天都有幾百人到蛋殼公寓上海辦事處維權，“那邊幾乎沒人了，去了只是讓登記一下”。

中國質量新聞網注意到，在黑貓投訴、聚投訴等平臺上也有不少租戶反映蛋殼公寓“租金貸”的問題。如：“已在蛋殼公寓退租，卻仍然要還租金貸。”“房東已和蛋殼解除合同，蛋殼未解除租房貸款。”

圖片來源：黑貓投訴截圖

合作方發聲

在“租金貸”模式下，租客在與長租公寓平臺公司簽下房屋租賃協議的同時，與其合作的金融機構簽訂租金貸款協議，一般由該金融機構提前替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款。但是長租公寓平臺一旦“爆雷”跑路，將呈現房東無租金可收，租客無房可住還需繼續還貸的局面。

蛋殼公寓發生危機以來，作為重要合作方的微眾銀行11月16日在微博發布公告稱：根據您與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》，您和業主已形成租賃關系，并已預付租金，享有合法居住權。建議您在已付租金期間繼續居住，保障您的權益。如您的合法權益受到侵害（如強制清退、斷水、斷電等情況），建議您通過法律途徑維護您的正當權益。

微眾銀行公告還指出，如您已被迫搬離，請您登錄“微眾銀行租住消費貸款”公眾號，回復“信息登記”。微眾銀行將盡快向您核實確認，協助您解決租賃糾紛，為您就貸款事宜做出適當安排，盡量保護您的利益。至少在2021年3月31日前，您的征信將不受影響。微眾銀行也提醒租客，有第三方以替租客辦理貸款結清手續等名義收取款項的，不要輕信，以防上當受騙。

圖片來源：微眾銀行微博

蛋殼員工的說辭

隨后，中國質量新聞網從蛋殼公寓的一位員工了解到，使用“租金貸”年付的租戶如果被迫搬離的，可以到蛋殼公寓各地辦事處登記，7到14個工作日貸款合約會解除，后續還貸的事情由蛋殼來解決。未使用“租金貸”的租戶提前搬離的，會退還相應的房租。

不過，中國質量新聞網近日聯系占先生時，他說已在“微眾銀行租住消費貸款”公眾號登記，暫時沒有任何相關人員聯系他。沒聽說到蛋殼公寓辦事處登記完，7到14個工作日貸款合約會解除，根本聯系不到蛋殼客服。“這種說法不可信。蛋殼公寓現在沒錢，怎么可能還替租戶還貸。”

占先生還說，他和其他三位室友已商量好，目前不會搬離，一旦房東來趕人，他們會選擇報警。

租客如何“自救”

因蛋殼公寓資金困難，房東收不到錢尚且可以收回房子，但像占先生這樣的租戶到底該如何“自救”呢？

北京德和衡律師事務所律師劉俊麗在接受中國質量新聞網采訪時表示，對于已經將合同期限內的全部房租通過“租金貸”業務支付給長租公寓的租客，由于長租公寓作為房東的代理人，房東收取的是“租金貸”，因此長租公寓代為收取租金的法律效果由房東實際承受。因此，對于長租公寓未將其收取的租金轉交給委托人的，而導致房東解除與長租公寓《委托合同》的，不影響《租賃合同》的效力，亦不影響租客依照《租賃合同》向房東主張權利，包括但不限于繼續使用房屋、要求退還押金、承擔維修義務等。若房東強行清退租客的，租客有權按照《租賃合同》的約定，要求房東承擔違約責任。對于季付或半年付的租客，在房東解除與長租公寓委托關系的情況下，應當將房租支付給房東。

如果占先生選擇退租，“租金貸”的問題是否有妥善的解決辦法？劉俊麗表示，租客與金融機構的《貸款合同》屬于獨立的法律關系，金融機構已履行其放貸的義務，租客應當繼續履行其還款的義務，即便《租賃合同》解除亦不能作為其拒絕還款的抗辯。

監管持續發力

近年來，以蛋殼公寓為代表的一些長租公寓為了快速籌集資金，往往采用房租“高進低出”（即高租金向房東收房，低租金向租客出租）、“長收短付”（即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金）、違規“租金貸”（貸款一次性打給房企，租戶再按期每月向銀行還款）的經營模式。這些模式都潛藏著風險，一旦長租公寓方面發生資金鏈斷裂，就會同時損害房東和房客的合法權益。

對于上述高風險的經營行為，監管部門已提出了明確的規范意見。

2019年底，住房和城鄉建設部等六部門發布《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，要求加強對“高進低出”“長收短付”等經營模式的監管，對住房租賃企業的“租金貸”占比也設定了上限（住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位）。2020年9月住房和城鄉建設部發布的《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱“條例”）再次對上述相關內容進行了規范。

2020年11月17日，深圳市住房和建設局發布的關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知指出，住房租賃企業不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益；住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。

與此同時，在嚴格監管長租公寓高風險經營模式的同時，條例也提出了支持長租公寓健康發展的金融政策。例如，國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發展住房租賃業務。